Doelgroepen, betaalbaarheid en jongeren: De realiteit achter de plannen
De woningbouwplannen voor Empe roepen belangrijke vragen op over betaalbaarheid en doelgroepen. Wie profiteert echt van de geplande woningbouw? Wat betekent het ’30-30-40′-beleid van de gemeente in de praktijk voor jongeren en starters uit het dorp? En zijn er alternatieven die beter aansluiten bij wat Empe werkelijk nodig heeft?
Woningbouw voor wie?
De gemeente Brummen heeft in haar beleid vastgelegd dat bij nieuwbouwprojecten minimaal 30% sociale huur en 30% betaalbare koop- en huurwoningen gerealiseerd moet worden. Dit klinkt veelbelovend, maar bij nadere beschouwing rijzen er vragen over de daadwerkelijke beschikbaarheid van deze woningen voor de beoogde doelgroepen, met name jongeren en starters uit Empe zelf.
Sociale huurwoningen: papier versus praktijk
De wachtlijsten voor sociale huurwoningen in de gemeenten Brummen en Voorst bedragen momenteel ongeveer 10 jaar. Dit betekent dat de 30% sociale huurwoningen die in de nieuwe plannen zijn opgenomen, in de praktijk nauwelijks beschikbaar zullen zijn voor jongeren uit Empe die nú een woning zoeken.
Doelgroepenverordening
De gemeente Brummen heeft een doelgroepenverordening opgesteld die vastlegt welke woningen voor welke inkomensgroepen bestemd zijn. Een sociale huurwoning heeft een maximale kale huurprijs van €808,06 (prijspeil 2023) en is bedoeld voor huishoudens met een inkomen tot €44.035 (eenpersoonshuishouden) of €48.625 (meerpersoonshuishouden).
Betaalbare koopwoningen: betaalbaar voor wie?
Wat de gemeente ‘betaalbaar’ noemt, sluit niet altijd aan bij wat starters daadwerkelijk kunnen betalen:
- Goedkope koopwoningen: Tot €275.000 (prijspeil 2023)
- Betaalbare koopwoningen: €275.001 tot €355.000 (prijspeil 2023)
Een gemiddeld stel jongeren (24 jaar) verdient samen ongeveer €64.000 per jaar. Met dit inkomen kunnen zij maximaal een hypotheek krijgen van ongeveer €277.000. Dit betekent dat alleen de allergoedkoopste categorie binnen hun bereik ligt, terwijl een groot deel van de zogenaamd ‘betaalbare woningen’ voor hen onbereikbaar blijft.
De uitdagingen in beeld
1. Toewijzing van sociale huurwoningen
Een belangrijk knelpunt is de toewijzing van sociale huurwoningen. Bij de huidige plannen is onduidelijk hoe de toewijzing precies gaat verlopen. In principe worden sociale huurwoningen toegewezen via regionale woonruimteverdeelsystemen, zoals Woningnet, waarbij wachttijd een belangrijke factor is (10 jaar).
Dit betekent dat jongeren uit Empe moeten concurreren met woningzoekenden uit de gehele regio, waardoor de kans klein is dat deze woningen daadwerkelijk terechtkomen bij de doelgroep waarvoor ze bedoeld zouden zijn: jongeren en starters uit het dorp zelf.
2. De ‘40%’ vrije sector
40% van de geplande woningen valt in de vrije sector, zonder specifieke eisen voor betaalbaarheid of doelgroepen. Deze duurdere woningen zullen waarschijnlijk worden gekocht door mensen van buiten het dorp met een hoger inkomen, wat de sociale structuur en identiteit van Empe kan veranderen.
De financiële realiteit voor jongeren
Het Nibud baseert financieringslastnormen op het inkomen van huishoudens. Voor jongeren en starters zijn de cijfers vaak ontmoedigend:
- Een alleenstaande starter met modaal inkomen (€44.000) kan maximaal ongeveer €214.000 lenen
- Een jong stel met gezamenlijk inkomen van €65.000 kan maximaal ongeveer €277.000 lenen
- De gemiddelde vraagprijs voor een woning in de gemeente Brummen ligt rond de €375.000 (2023)
Dit verklaart waarom zelfs de ‘betaalbare’ woningen uit de 30-30-40 plannen voor veel jongeren uit Empe onbereikbaar blijven.
Onze visie: Maatwerk voor échte betaalbaarheid
Laat Empe Empe pleit voor een woningbouwplan dat:
- Prioriteit geeft aan woningen die écht betaalbaar zijn voor jongeren uit het dorp
- Innovatieve woonconcepten omarmt die aansluiten bij de financiële mogelijkheden van starters
- Waarborgen bevat dat woningen terechtkomen bij mensen met binding aan het dorp
- Kleinschalig en gefaseerd ontwikkeld wordt, aansluitend bij de daadwerkelijke behoefte
Door kritisch te kijken naar de invulling van het gemeentelijke beleid en te zoeken naar maatwerkoplossingen, kunnen we zorgen dat woningbouw in Empe daadwerkelijk bijdraagt aan een vitale, toekomstbestendige gemeenschap waar jongeren kunnen blijven wonen.
